投資用マンションの購入は大丈夫?

2020.03.14 Saturday

〈投資用マンションの購入は大丈夫?〉
現在、我が社の周辺でしきりに単身用(1K・1LDK、25屐40屐砲療蟷駘僖泪鵐轡腑鵑建設されております。
ご存じの通り今は低金利で、銀行にお金を預けてもほとんど利息はつかず、一方借りる方は人によっては変動金利で1%を切る利率で借入することも可能です。
社会は少子高齢化が進んでおり、今後においても老後の年金受取額を考えると、本当に心もとない状況であります。
定年延長に社会全体が動く中、少しでも老後の収入を増やしたいという目論見で今のうちにマンションを購入し、賃貸収入を稼ぐための不動産投資を考えておられる方が多いのも事実です。

〈少子高齢化が中古マンション市場に及ぼす影響〉
しかし、今後の少子高齢化を見据えた上で難しいと考えるのは、購入した投資用マンションの今の賃料収入がこの先もずっと維持できるかどうかということです。
と言いますのも物件が古くなるにつれ、人口減少社会では賃料が下がる傾向にあるからです。
2019年の1年間に出生数は90万人を切ったというニュースが先日ありましたが、これは団塊ジュニア世代(S46〜49年生まれ)に比べるとおよそ3分の1に近い数字となります。

広さ25屐35屬離泪鵐轡腑鵑麓磴だぢ紊涼運藩僂メインであることを踏まえると今後の少子高齢化と共にますます空室が増え、賃料の低下が安易に予想されます。
一方において、この事実は必然的に新しいマンションに入居者がシフトしていくということになりさらなる賃料の低下を招くことになります。
また給湯、台所、風呂等の水回り設備の経年劣化と共に、築10〜15年あたりから修理交換費用の増大も加わるので、これらの出費も計算しておかなければなりません。
新築時の利回りが3〜4%で、今の預金利息より良いということで購入されても築年数の経過と共に収入は減っていき、一方で増えていく修繕交換等の維持費を考えると果たして老後の資金をあてに購入して良いものか大いに疑問です。

〈金利上昇のリスクも…〉
さらに金利が現在の低金利で推移すればよいのですが、今後、国際情勢や経済情勢が変化し金利が上昇する局面になれば収支計算は大きく狂い、支出が収入を上回る逆ザヤになることも考えられます。

〈売却する場合のリスク〉
もっと大きな問題として考えなければならないのが、新築で購入した物件が売却する時点でいくらで売れるかということです。
人口減少社会では、中古物件が新築時の価格と同等、もしくはそれ以上で売れるという図式は成り立ちません。
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