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2022.07.15 Friday

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維持管理費が高くてなかなか売却できない

2022.07.08 Friday

 

別荘について、もう一つ厳しい現実があることを指摘しておきます。

 

不動産の売却を考える場合、一般的に月々の維持管理費が高いと敬遠されます。

 

これが都会の物件であれば、賃貸で回すなどで収益を稼げるので問題ないのですが

別荘の場合は借り手がなかなか見つかりにくいため、毎月の収支は大幅な赤字となります。

 

次の買い手が現れるまで永久に、管理費を支払い続けないといけないのです。

これが売却の際に大きく足を引っ張る原因になります。

 

 

 

 

 

「別荘を持つことには憧れる。

しかし持った瞬間、様々な現実に直面して、購入後は後悔する。」

 

 

「相続の際、資産価値のある都会の物件は、相続人の間で奪い合いになる。

逆に相続物件が別荘だと、譲り合いになってしまう。誰も欲しがらない。」

 

 

相続人にとっても、別荘は負の財産となるケースがほとんどです。

 

 

「年間のうち、たまにしか住まないのであれば、そんなにコストをかけてまで

果たして別荘が必要なのか?」と私は思うのです。

 

経費として年間40〜50万を支払うような維持費が必要であるならば

このコスト分で「豪華ホテルに何泊できるか?」というように

発想の転換をしたほうが良いのではないかと思います。

 

 

 

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地元に信頼できる不動産業者を持っておく

2022.07.01 Friday

 

東京や大阪といった大都市は別として、一般論として地方都市や田舎町の

空き家の客付けは結構大変なのです。

 

地方都市や田舎町では、地元の不動産業者も少ないので

なかなか地域の情報が入って来ません。

 

情報が入手できない状況は、不動産所有において致命的とも言えます。

 

「借り手が果たしているのか?」

 

「リフォームをどれくらいすれば借り手がつくのか?」

 

「リフォームするにも業者をどこに頼めば良いのか?」

 

全く縁もゆかりも無い地域の物件の購入は、地方物件に限らず

『管理面』やいざとなったときの『売却面』で相談したくても

「誰に相談して良いかわからない」という問題が起こります。

 

地縁も無い地方での不動産投資は、地元の情報に長けた不動産業者と

仲良くしておくことが大切です。

 

そのためには購入前はもちろんのこと、購入後も地元不動産業者に

定期的に訪問したり、電話で情報を入手するくらいのマメさが必要です。

 

これが面倒だと思われる方は購入を控えた方が良いと私は思います。

 

 

 

 

 

 

維持管理の費用を計算に入れる

 

 

 

物件を所有すると言うことは、固定資産税を含め

当然ながら維持するための費用がかかってきます。

 

火災保険や清掃費、空き家にしておく場合は庭の草刈りや

防犯面(不審者対策)も必要でしょう。

下水を処理するための費用等、月々の管理費は思いの外かかるのです。

 

リゾートマンションや別荘地の場合、管理会社へ管理を頼むとして

毎月3万〜4万円、年間にすると40万から50万円近く徴収されるケースもあります。

 

形あるものを維持するには経年劣化も含め、これを維持するためにかかるコストは

やむを得ないのです。修繕が必要になれば、その都度、結構な費用がかかってきます。

 

よく、別荘やリゾートマンションの販売の際に

「自分たちで住まない場合は人に貸したら良いですよ」

などというセールストークが使われたりしますが

賃貸にする場合は、この維持管理等のコストを考えた上で

購入を検討する必要があるのです。

 

 

⇒次号へ続く

 

 

玉造・真田山・上本町の不動産物件は、住まいのアドバイザーフジモト産業へ (fujimoto5.co.jp)

 

 

 

常に売却を視野に入れ購入を…

2022.06.27 Monday

 

 

不動産物件の購入に際して大切なこと…それは

買いを『入口』とすると『出口』をいつも意識しておくということです。

 

『出口』とは売却(場合によっては賃貸)する事態を想定した上で購入することです。

 

特に田舎物件は、都会と違って買い手が限られるだけに

ブームの時は争奪戦になり、実態とかけ離れた値段になる反面、

ブームが去ってしまうと買主が全くいなくなるという事態が起こります。

 

そして、たまに出てくる買主からは、まるで足下を見ているかのように

買ったときの値段とはかけ離れた低い額での指し値が入ります。

 

「全く話にならんなあ」と嘆いたところで、次の買主がいつ現れるかわかりません。

 

「仕方ないなあ。泣く泣く妥協して売却に応じようか」という厳しい現実です。

 

買う段階から、最悪のケースを考え『売却』できるかを見極めておくべきです。

 

 

 

 

プラン無き更地の購入はやめよう

 

 

購入後のはっきりとしたプランが無い場合、更地を買うのはやめるべきです。

 

その更地が店舗の建設やガレージ・資材置き場等すぐに収益を生む物件であれば別ですが

前回のブログでもご説明しましたように

「将来、住宅や保養所を建てるので、とりあえず買っておく」と言うような

弊社の失敗と同じ轍(てつ)をくれぐれも踏まないようにしてください。

 

 

不動産にも時代の移り変わりに伴う『栄枯盛衰』があるのです。

地方・田舎物件は、特にこれが顕著だと私は思います。

 

 

住宅や店舗物件を購入する際は、仮に自分たちが住まない場合でも

「賃貸にすればいくらで貸せるか?」

「借主はすぐに見つかるのか?どれくらいの月日を要するのか?」

などの情報を地元の不動産業者から入手した上で踏み切ることが肝要かと思います。

 

 

 

⇒次号へ続く

 

 

玉造・真田山・上本町の不動産物件は、住まいのアドバイザーフジモト産業へ (fujimoto5.co.jp)

 

 

 

不動産下落のスパイラル

2022.06.24 Friday

 

下落し始めた物件を売却するのは、並大抵のことでありません。

 

それまで引っ張りだこだった物件でさえ、突如、買おうとしている人が

手を引き始めてしまうのです。

 

「もっと待てば、もっと安くて良い物件が手に入る」という、まさに買手市場です。

 

売主が多少値段を下げても売れない状況になっていました。

 

これは淡路島に限らず、東京の一等地・銀座から、地方都市に至るまで共通の事態でした。

 

 

 

 

 

 

 

弊社は淡路島の将来を見越して、保養所や分譲住宅を建てるために

所有していたので、売却は一切考えてはいませんでした。

 

しかし大きな誤算だったのは、目白押しだったはずの数々のプロジェクトが

バブル経済の崩壊と相まって、見直しや中止に追い込まれてしまったことでした。

 

日本経済自体が急速な不景気に見舞われた影響を受けて

地元自治体の開発計画も大幅に縮小になってしまったのです。

 

 

弊社の所有物件の一つは、港に近い海の見える風光明媚な場所でした。

将来、ここが町の中心地の一角になるはずでした。

 

しかし、プロジェクトの大幅な見直し・中止が相次ぎ

当初の計画は全く白紙に近い状態になってしまいました。

 

 

 

⇒次号へ続く

 

 

玉造・真田山・上本町の不動産物件は、住まいのアドバイザーフジモト産業へ (fujimoto5.co.jp)

 

 

 

 

バブルがはじけた後の思いもよらぬ現実

2022.06.17 Friday

 

 

平成1年から2年頃のお話の続きです。

 

10年後には明石海峡大橋が架かるということで

大いに夢と期待を持って淡路島の物件を購入しました。

 

しかし、その後に待っていたのは思いもよらぬ大変厳しい現実だったのです。

 

平成1年〜平成2年、この頃を機に日本経済は大きな転換期を迎えました。

 

それは『土地神話』の崩壊から端を発した『バブル経済の崩壊』でした。

 

 

 

 

 

 

 

『土地神話』とは「日本の国土は狭くて限りあるので、人口が増加の一途をたどる以上

土地の値段は上がりこそすれ、絶対に下がることが無い」という神話でした。

 

この当時は今と違って、日本の人口は右肩上がりで増加していました。

 

事実、戦後の日本では土地の値段がこれまで右肩上がりで

基本的に下がることは無く、我々不動産業者や大多数の国民はおろか

テレビに出演する名だたる『偉い評論家の方々』までが

この土地神話を疑うことがなかったのです。

 

前回のブログでも述べましたように

『日本の国土を売ったらアメリカが4つ買える』

と言われるほど地価は狂乱状態でした。

 

土地に限らず一般住宅(戸建てやマンション)も一般の国民にとっては

もはや高すぎて買えない状態になっていました。

 

「この状態を何とかしなくてはいけない」という声が高まる中

日銀の当時の三重野総裁が、不動産への融資の規制に乗りだしました。

これが不動産への総量規制という政策です。

 

これでもって金融機関の不動産への融資が非常に厳しくなりました。

それがまた急激だったので、不動産取引は激減の一途をたどりました。

 

地価は大暴落の方向に進んでしまい、結局これが『バブル経済の崩壊』への

引き金を引いた形となりました。

 

新聞やテレビの報道では、最近の日本経済の低迷のことを

『失われた20年(30年)』ともよく言ったりしますが

この大きな発端となったのは『土地神話』の崩壊から始まった

『バブル経済の崩壊』が大きな原因の一つであることは間違いありません。

 

 

⇒次号へ続く

 

 

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